Inapoi
Ghiduri de constructii / Tipuri de locuinte

Tipuri de locuinte

Publicat de SPATIULCONSTRUIT, la 14.10.2011

Modul in care au aparut si au evoluat locuintele e strans legat de dezvoltarea societatii (a nevoilor indivizilor pentru un anumit tip de spatiu, in functie de traditii, necesitati etc.), dar si de terenurile disponibile pentru constructii. Locuinte actuale sunt incadrate in tipologii deja definite si universal valabile. Pe langa aceste tipuri de locuinte exista, desigur, si variante specifice in functie de diverse zone geografice si culturale, dar in cele ce urmeaza vom prezenta doar acele categorii specifice spatiului romanesc. Fiecare gen de locuinta in parte are o serie de caracteristici unice, cu avantajele si dezavantajele proprii.   

Locuinte unifamiliale 

 

 

Nota

Toate imaginile si desenele din aceasta lucrare au strict valoare ilustrativa si nu pot fi reproduse fara acordul prealabil al spatiulconstruit.ro

 

Sunt constructii dedicate necesitatilor unei singure familii si reprezinta unul dintre cele mai raspandite tipuri de locuire, atat in mediul rural, cat si in mediul urban.

Regimul de inaltime: poate porni de la cladiri doar pe parter (P) sau parter si mansarda (P+M) si poate ajunge pana la parter cu 2 etaje si eventual mansarda (P+2E+M).

Lotul minim: este de 200 de metri patrati cu o deschidere la strada de 12 m, asta insemnand un dreptunghi (in cel mai fericit caz) de 12x16,6 m. Trebuie specificat ca lotul de doar 200 mp este foarte mic si destul de restrictiv. 

 

 

Despre constructie:

• Se poate realiza pe orice tip de structura: beton armat, zidarie , metal sau lemn.

• Se poate adapta cu usurinta la conditionarile terenului (este doar o problema de costuri).

• Organizarea, dar si reorganizarea spatiului interior se poate face in functie de nevoile si dorintele specifice fiecarui proprietar.

• Poate fi personalizata ca forma, dar si ca finisaje, atat la interior, cat si la exterior.

• Se poate proiecta ca o locuinta cu consumuri foarte reduse de energie, constructia poate sa beneficieze de orientarea cea mai buna, in functie si de aspectele legate de conditiile bioclimatice.

• Acoperisurile pot fi atat cu panta, cat si tip terasa (circulabila sau/si gradina).

 

Amenajari de exterior: 

• Curtea poate fi amenajata si personalizata in conformitate cu dorintelele proprietarilor.

• Exista o delimitare foarte clara a spatiului public fata de cel privat.

• Se poate reduce “vizibilitatea” asupra proprietatii sau dimpotriva se poate deschide catre exterior.

• Parcarea nu va fi o problema, chiar in cazul unor zone cu densitate mai mare de constructii, dar depinde de marimea lotului.

• In functie de lot, poate permite dezvoltarea unor dependinte, garaje pentru una sau mai multe masini, sere, galerii, piscine acoperite, descoperite, terenuri de sport etc, ceea ce ar putea creste valoarea proprietatii.

 

Despre zona:

• In general, in zonele cu case unifamiliale datorita densitatii scazute de locuire, numarul de facilitati comerciale (magazine) sau publice (scoli, gradinite, policlinici etc.) poate fi foarte scazut.

• Reteaua de transport in comun poate sa nu fie foarte dezvoltata, ceea ce conduce la necesitatea existentei unui mijloc de transport propriu.

• Datorita densitatii scazute, zonele impadurite (mai ales curtile) pot oferi reale avantaje atat pe timpul iernii, dar si al verii.

 

Locuinte unifamiliale cu calcan

Sunt specifice atat mediului urban, cat si rural, in special in Romania. Au aparut mai ales din pricina unor conditionari impuse de latimea terenului (loturi foarte inguste, pentru a permite accesul la strada a cat mai multe loturi) si au dezavantajul ca unul dintre pereti, respectiv calcanul, este orb (nu sunt permise goluri in acesta). Pe langa aceasta pot aparea probleme cu vecinul, mai ales in cazul in care se doreste termoizolarea sau chiar finisarea calcanului. 

Chiar si in zilele noastre, se mai construiesc inca locuinte unifamiliale, construite cu unul sau chiar cu doua calcane (puse transversal pe lot), nu neaparat din considerente de orientare, cat din considerente personale („sa vada lumea ce casa mi-am tras!”).

 

Locuinte cuplate

Sunt constructii care pot adaposti doua sau trei familii si pot semana cu locuintele unifamiliale, fiind specifice in principal mediului urban dar care se pot implementa si in mediul rural. Se preteaza atat pentru investitii private, cat si pentru dezvoltari imobiliare pe scara mare, cu amendamentul ca spatiul aferent poate fi mai mic decat in cazul locuintelor unifamiliale.

Regimul de inaltime: poate porni de la cladiri P+M (parter si mansarda) si poate ajunge pana la cladiri P+2E (parter si 2 etaje si eventual mansarda).

Lotul minim: este considerat, ca si in cazul locuintelor unifamiliale, de 200 mp, cu acelasi amendament ca lotul ar putea fi relativ mic, dar datorita cuplajului se poate obtine o curte ceva mai mare.

 

Locuinte cuplate pe latura scurta


Despre constructie:

• Se pot realiza in mod uzual pe structura de zidarie si/sau beton armat, metal, dar si din lemn.

• Poate fi adaptata la conditionarile legate de teren (ramane problema costurilor), dar pot aparea probleme legate de orientare.

• Acoperisul poate fi atat cu panta, cat si tip terasa.

• Exista un perete comun care separa cele doua locuinte, iar in cazul cel mai rau instalatiile de canalizare si apa pot fi comune.

• Organizarea spatiului interior se face in mod uzual in oglinda.

• Personalizarea diferita a celor doua unitati nu este posibila decat in cazul intrarilor.

• Intrarile sunt separate pentru fiecare proprietate in parte.

• Prin raportul maselor si al volumelor poate aduce foarte usor cu o locuinta unifamiliala.

• Daca cladirile sunt decalate, in peretele comun nu pot exista goluri de la o proprietate spre cealata.

• In anumite cazuri, garajul poate fi situat la interiorul constructiei (la subsol, demisol sau parter).

 

Amenajari de exterior:  

• Curtea se poate personaliza in functie de fiecare proprietar in parte, iar in functie de marimea lotului ar putea fi adaugate si dependinte, garaj, sera, etc., dar de dimensiuni minimale.

• Unitatile deservite de doua strazi sau de o strada si o alee de serviciu par sa fie cele mai avantajoase.

• Pot aparea probleme legate de orientarea pe teren in functie de punctele cardinale, iar una dintre constructii poate fi in avantaj fata de cealalta.

• Parcarea este flexibila, mai ales in cazul cladirilor deservite de doua strazi, fiind avantajate constructiile cu loturi mai mari

 

Despre zona:

• Acest tip de locuire poate creste densitatea de populatie, mentinand in acelasi timp un caracter „rarefiat” al constructiilor, in functie de marimea loturilor.

• Facilitatile legate de comert, servicii sau transport public sunt relativ asemanatoare cu cele din zonele numai cu constructii unifamiliale.

• In functie de marimea loturilor, pot aparea spatii plantate cu arbori si arbusti, care sa  sporeasca calitatea spatiilor exterioare.

 

  

Locuinte insiruite si tip covor

Reprezinta o insiruire de cladiri cuplate pe doua laturi (insiruite) sau trei laturi (covor), in care, fiecare poate adaposti o familie. Elementele de capat pot fi considerate cladiri mai speciale avand trei sau doua fatade. Se preteaza in general pentru dezvoltari imobiliare mari, acolo unde se doreste o exploatare cat mai eficienta a terenului.

Locuintele insiruite sunt folosite pe scara larga, mai ales in Europa si mai ales in zonele periurbane si au inceput sa fie folosite si la noi.

Spre deosebire de locuintele insiruite, locuintele covor exploateaza si mai eficient terenul, dar pot aparea probleme referitoare la intimitate si eficienta orientarii.

 

Locuinte insiruite

 

Regimul de inaltime – este in general P+M (parter si mansarda) sau P+E+M (parter, etaj si mansarda).

Lotul minim – porneste de la o latime de minim 8 m, cu o adancime de 18,75 m si ajunge la 150 de mp. Ca si in celelalte cazuri marimea lotului poate fi un pic cam mica si restrictiva.

 

Despre constructie:

• Constructia se face in mod uzual pe structura de zidarie si/sau beton, pe metal, foarte rar pe lemn.

• Cu exceptia cladirilor de capat, constructiile din camp dispun doar de doua fatade, ceea ce ar putea crea probleme legate de iluminarea naturala sau chiar ventilarea directa a unor spatii de la interior.

• Organizarea interioara este identica la toate casele din randul respectiv si pot exista restrictii in privinta reorganizarii.

• Personalizarea diferita este posibila numai in cazul intrarilor.

• Peretii laterali sunt comuni cu cei ai cladirilor alaturate, ceea ce poate conduce la probleme legate de izolarea la zgomot (numai in cazul in care acestia nu sunt corect executati).

• Un garaj poate fi integrat in constructie si mai poate exista un loc de parcare la exterior.

• Exista foarte multe variante de dezvoltare a acestui tip de locuinta.

• Acoperisul poate fi atat cu panta, cat si cu terasa (in cazul locuintelor cu pretentii).

 

Amenajari de exterior:  

• Distanta fata de strada sau fata de fundul de lot poate avea un impact semnificativ asupra spatiului privat.

• Desi ofera o exploatare foarte buna a terenului, trebuie sa se tina seama de modul de orientare si de accesul la lumina naturala.

• Parcarile se pot face atat la strada principala, cat si pe aleea de serviciu, daca exista.

 

Despre zona:

• Facilitatile legate de comert, servicii sau transport public sunt mult mai mari decat in cazul zonelor prezentate anterior.

• Se pot cupla cu diverse alte tipuri de locuire, pentru a creste calitatea spatiului urban astfel obtinut.

• Pot exista mai multe feluri de proprietate asupra cladirii si se pot implementa mai multe strategii prin care aceste tipuri de cladiri sa devina atractive.

• Loturile fiind relativ mici nu se pot dezvolta si alte facilitati (piscine, sere etc).

• Spatiul verde poate fi usor limitat si fara prea multe optiuni.

 

Locuinte cu putine niveluri

In fapt, cu acest tip de cladiri, blocuri cu putine niveluri, suntem relativ obisnuiti. Este vorba de mai multe tipuri de apartamente cu una, cu doua, trei sau  patru camere, dezvoltate pe un nivel sau pe doua niveluri (apartamente duplex) si inglobate int-o cladire, care de obicei nu depaseste parter si trei sau patru etaje cu eventual  un apartament penthouse. Este unul dintre tipurile de locuire printre cele mai dezvoltate la noi, cu preponderenta in mediul urban.

 

 

Regim de inaltime – in mod uzual parter si patru etaje (P+4) dar exista si variante de parter, 3 etaje si un duplex retras la ultimul nivel.

Lotul minim – in mod real nu exista un lot minim definit pentru astfel de locuinte.

 

Despre constructie:

• Constructia acestor cladiri se face in general pe structura din beton armat si/sau zidarie, foarte rar pe structura metalica.

• Accesul in apartamente se face din interior, de pe o casa a scarii comuna, care ar trebui sa aiba un acces facil din strada principala si/sau din aleea secundara si care poate dispune si de lift, in cazul cladirilor cu apartamente de lux.

• Pe un apartament pot exista cel putin doua laturi vizibile care ar trebui sa permita o iluminare, dar si ventilarea foarte buna a spatiilor.

• Personalizarea diferita la exterior a apartamentelor poate fi realizabila, dar poate implica costuri foarte mari.

• Compartimentarea de la interior trebuie sa tina seama de pozitionarea coloanelor de instalatii. Cu alte cuvinte poate fi destul de restrictiva si nu se pot face mari schimbari la interior.

• Pot aparea probleme cu vecinii (zgomot, inundatii etc.); pe acestia nu aveti cum sa-i alegeti nici inainte, si nici dupa ce va mutati.

• Garajele pot fi integrate in cladire, la demisol sau subsol, pe unul sau pe doua nivele.

• Acoperisurile sunt rezolvate preponderent cu terasa, dar pot exista si rezolvari cu acoperisuri cu panta.

 

Amenajari de exterior:  

• Trebuie sa existe o delimitare destul de clara a spatiului public si a celui care apartine locatarilor.

• Desi ofera o exploatare foarte buna a terenului, trebuie sa se tina seama de modul de orientare si de accesul la lumina naturala. Exista si apartamente mai defavorizate din acest punct de vedere.

• In cazul in care nu sunt prevazute parcaje si/sau garaje pentru locatari, pot aparea probleme legate de utilizarea spatiului exterior.

• Lipsa spatiilor verzi poate conduce la scaderea conditiilor de locuire.

• Depozitarea gunoiului poate crea probleme, mai ales pe timpul verii.

 

Despre zona:

• Facilitatile legate de comert, servicii sau transport public sunt mult mai bine reprezentate, datorita densitatii mari de populatie si in anumite cazuri pot exista chiar la parterul blocului.

• In functie de tipul de proprietate asupra imobilului, pot aparea sau nu costuri suplimentare de intretinere. (Portar, fochist, femeie se serviciu etc.)

 

Locuinte cu multe niveluri

Specific numai mediului urban, acest tip de cladire ofera cea mai buna exploatere a terenului. Datorita faptului ca poate ajunge pana la 15 nivele, fara facilitati de parcare sau spatiu verde pe toate laturile constructiei, acest tip de locuire devine indezirabil. In cazul in care este dezvoltat astfel incat sa aiba toate facilitatile, costurile de intretinere pot fi destul de mari, ajungand ca apartamentele sa fie considerate de lux.  Din nefericire nu exista loturi minime specificate pentru acest tip de constructie.

 

 

Despre constructie:

• Cladirile sunt realizate in general numai pe structura de beton armat si zidarie.

• Accesul in apartamente se face din interior, de pe o casa a scarii comuna, cu mai multe lifturi, care ar trebui sa aiba un acces facil din strada principala, dar si din spatiile conexe, garaje, depozitari etc.

• In functie de dezvoltarea constructiei, apartamentele pot beneficia de o deschidere relativ buna pentru iluminare sau ventilare, dar pot exista si apartamente mai defavorizate din punct de vedere al orientarii.

• Sunt necesare locuri de parcare, situate la subsolul cladirii sau in jurul acesteia.

• Indiferent de tipul de proprietate, este necesar un sistem de management propriu, pentru o functionare acceptabila.

• Problemele cu vecinii pot fi chiar mai mari decat in cazul locuintelor cu mai putine niveluri, datorita numarului mai mare de aprtamente. In cazul cladirilor cu front la strazile principale pot aparea probleme cauzate de zgomotul din trafic, praf etc.

• Acoperisul se face numai tip terasa, cazurile cu acoperis cu panta sunt incidentale si sunt de obicei retrase fata de atic, pentru a impiedica caderea zapezii de la mare inaltime.

 

Amenajari de exterior:  

• Trebuie sa existe o delimitare a spatiului public si a celui care apartine locatarilor.

• In cazul unei densitati forte mari de constructii de acest fel, pot aparea probleme cu lumina primita de ferestre, deci cu iluminarea naturala.

• Exista foarte multe variante de organizare.

• Parcarea poate constitui o problema foarte grava, daca nu este prevazuta prin proiect.

• Depozitarea gunoaielor poate crea probleme mai ales pe timpul verii.

 

Despre zona:

• Facilitatile legate de comert, servicii sau transport public sunt bine reprezentate in zone cu constructii cu regim mare de inaltime, mai ales pe marile bulevarde sau pe strazile importante.

• In cazul in care densitatea acestor constructii este relativ mare, se poate ajunge la crearea de ambuteiaje sau la accese ingreunate spre si dinspre cladire.

• Este necesar un sistem de management al constructiei foarte bine pus la punct pentru ca acest tip de constructie sa functioneze acceptabil.